Il Ministero della Difesa mette all’asta parte dei suoi immobili. E Rimini è tra le città interessate. Sono 34, infatti, le abitazioni che tra il 17 febbraio e l’11 marzo saranno dismesse. Si tratta degli alloggi del Villaggio Azzurro, in via Marecchiese. Una vendita dalla quale il Dicastero spera di ottenere 8 milioni di euro. O almeno è questa la somma che si ottiene mettendo insieme i prezzi di partenza delle varie strutture. La particolarità è che per la prima volta in Italia verrà utilizzato il sistema di aste via web creato dal Notariato, il consiglio che riunisce i notai italiani. In provincia sono undici gli studi abilitati a seguire questo tipo di aste (l’elenco lo si può trovare sul sito www.notariato.it/it/aste).
Ma cosa significa acquistare una casa all’asta? In tempi di crisi economica come questi, spesso, si rimandano gli investimenti più rilevanti per sé e per la propria famiglia: come, appunto, l’acquisto della casa. Quanti avranno sentito dire da amici e parenti, o per esperienza personale: non abbiamo i soldi necessari! Già, perché i costi del mercato tradizionale sono davvero troppo onerosi, questo nonostante la situazione sia stagnante da diversi anni. Ma esistono modalità alternative che possono offrire condizioni anche più vantaggiose garantendo comunque tutte le tutele necessarie: una di queste è l’asta immobiliare.
Di che cosa si tratta. L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al miglior offerente. Le aste immobiliari possono essere
di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico.
L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti. L’asta si tiene presso il Tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.
Chi ricorre alle aste giudiziarie e perché. Ricorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che, attraverso la vendita dei beni pignorati, desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti. Acquistare un bene all’asta può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore, talvolta anche molto inferiore, rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).
Le sue caratteristiche. Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili. La prima è la perizia: il prezzo base di vendita è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. Altra caratteristica è l’ordinanza di vendita: il giudice stabilisce se essa debba tenersi alla sua presenza o essere delegata a un professionista, il prezzo base, i termini e le modalità del deposito della cauzione, la data ultima per la presentazione delle offerte, l’udienza per la gara tra gli offerenti, il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo. C’è poi l’avviso di vendita che è il documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. Infine la pubblicità, bisogna dare avviso dell’asta attraverso l’affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo; la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati; una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.
Aste con e senza incanto. Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con incanto. Nell’asta senza incanto ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo. Nell’asta con incanto, invece, ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento. Mentre nel primo caso, l’aggiudicazione al termine dell’asta è definitiva, nel secondo è provvisoria perché entro dieci giorni può essere presentata un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Una volta verificata la regolarità viene indicata una nuova gara che si terrà esclusivamente tra l’aggiudicatario provvisorio e l’ultimo offerente.
Dismissione del patrimonio dello Stato. Il secondo tipo di aste sono quelle immobiliari dismissive e consistono in una procedura con la quale lo Stato o un ente pubblico offrono in vendita un bene immobile (come nel caso delle 34 abitazioni riminesi). Si utilizza la procedura d’asta quando lo Stato o l’ente pubblico, dopo aver valutato che un determinato immobile non soddisfa più le esigenze alle quali era destinato, decide di venderlo per ricavarne denaro da investire in altri settori d’interesse. A questo tipo di aste possono partecipare tutti e le offerte possono essere segrete, palesi o residuali. Prima di iniziare la vera fase d’asta, la Pubblica Amministrazione, nei casi previsti dalla legge, rivolge l’offerta di acquisto agli inquilini i quali, se in possesso di determinati requisiti, possono procedere all’acquisto a condizioni privilegiate. Cosa che accadrà anche per le abitazioni del Villaggio Azzurro.
Le aste telematiche notarili. Le aste immobiliari, sia giudiziarie sia dismissive, possono avvenire anche in modalità telematica, grazie al Consiglio Nazionale del Notariato. Naturalmente bisogna rispettare determinati requisiti. Le aste telematiche notarili si tengono presso il notaio “banditore” e i notai “periferici” delegati dal giudice delle esecuzioni, indicati nel bando d’asta e presenti su tutto il territorio nazionale.
Francesco Barone
