Rimini è uno dei territori Italia dove la crisi, dal 2008 ad oggi, ha morso di più. La “maglia nera” arriva da Il Sole 24 Ore che mette a confronto le oltre cento realtà provinciali italiane in base a dieci indicatori tra i quali la disoccupazione, i prestiti e il valore degli immobili, oltre a quantità di rifiuti prodotti, il numero di laureati e la spesa per i medicinali. Ebbene, dall’indagine del quotidiano di Confindustria (dove Rimini si piazza al 15° posto), emerge che l’unica eccezione per l’area riminese in questi anni difficili, è rappresentata dalla voce “casa”.
La “strana” sorpresa. In base all’elaborazione deIl Sole su dati “Scenari immobiliari”, Rimini sarebbe uno dei territori meno colpiti dal crollo dei prezzi del mattone, con un decremento dell’8,5% dal 2007 al 2013 contro, ad esempio, il -28,2% registrato da Ascoli Piceno, in cima alla graduatoria. Per Rimini è il nono miglior risultato, nonché il migliore in assoluto in Emilia-Romagna, ma va fatta una premessa: in questa graduatoria specifica (relativa ai prezzi medi di vendita per metro quadro di appartamenti nuovi di 100 mq in zona semicentrale) Il Sole non prende in esame le province tout court ma i capoluoghi di provincia, quindi Rimini (dove secondo lo studio i prezzi sono scesi da 2.950 a 2.700 euro al mq) è da intendersi come città. Chissà cosa diranno nei comuni collinari del Riminese che secondo le agenzie immobiliari sono stati più colpiti su questo fronte rispetto a Rimini e agli altri comuni della costa, nel leggere che siamo una delle “province” (come hanno scritto tutti i giornali) in cui i prezzi delle case sono scesi di meno?
La domanda. Ma veniamo al quesito centrale: è vero che a Rimini, anni in cui l’edilizia riminese ha continuato a perdere pezzi (anche pezzi grossi, basta guardare la “lista nera” delle imprese che hanno chiuso spontaneamente o fallito negli ultimi tempi) il valore del mattone è sceso solo dell’8 per cento? Com’è poi possibile che la nostra “piazza” sia una di quelle che hanno tenuto meglio a livello nazionale (meglio fanno solo Salerno, Firenze, Milano, Olbia, Roma, Verona, Siena e Trento) e addirittura quella che meglio si piazza in regione? Se guardiamo la stessa classifica, tra gli altri capoluoghi di provincia emiliano-romagnoli, Parma (94°) è il più vicino a Rimini con un calo dell’8,9% mentre il “cugino” dove i prezzi sono scesi di più è Piacenza (56°) con un calo del 13,2%. In Romagna, soffrono più di Rimini sia Forlì (sparisce dalla classifica Cesena!) con un -10,9% sia Ravenna (-10,2%).
Il parere dei costruttori. Ulisse Pesaresi, presidente di Ance Rimini, pur confermando che a Rimini i prezzi sono scesi meno che in altri territori considera poco attendibile la graduatoria de Il Sole: “Non mi risulta un calo medio dell’8,5%, ma intorno al 15%, corrispondente a metà classifica” afferma il numero uno dei costruttori riminesi. Per Pesaresi le aziende edili del territorio, fin dove potevano arrivare con gli sconti l’hanno fatto. “Per quanto riguarda gli appartamenti nuovi, questi sono già arrivati al massimo calo possibile. Tutti i costruttori sono disposti a perdere qualcosa pur di vendere, in un periodo in cui c’è un gran bisogno di liquidità. Ma se – porta un esempio Pesaresi – vendo un appartamento di 200mila euro a 150mila, e oltre a perdere quei 50mila euro già spesi (quindi a rimetterci) devo anche dare soldi alla banca, ecco che lo sconto non rientra più nel mio range di accettabilità”.
È comunque vero per il presidente provinciale di Ance che a Rimini i prezzi sono scesi meno che in altri territori. “Dove l’appeal è maggiore e il costo del terreno è maggiore, come nelle località di costa, la variazione di prezzo è stata più piccola. Non a caso le ultime venti città della classifica, cioè quelle dove i prezzi sono scesi meno, sono anche quelle con i prezzi medi più alti rispetto alle prime venti, perché maggiore è l’appeal”. Poi insieme a Rimini tutti i capoluoghi dell’Emilia-Romagna sono nella seconda metà della classifica, tutti abbastanza vicini, chiusi in appena 5 punti percentuali.
Ma Pesaresi offre anche un’altra lettura interessante dell’indagine del quotidiano milanese. “Il calo dei prezzi dipende anche dallo stock del costruito. Rimini ha costruito meno negli ultimi anni rispetto ad altre città, quindi aveva anche meno da vendere. Le zone che al contrario hanno scontato abbattimenti del 28% come le prime in classifica, probabilmente avevano stock di invenduto pazzeschi”.
L’analisi di Tecnocasa. Più alto il calo dei prezzi rispetto a quanto riportato da Il Sole, anche secondo l’osservatorio dell’Ufficio Studi Tecnocasa. Solo negli ultimi due anni i prezzi sono scesi mediamente del 26%: -7% nel secondo semestre 2013, -5,3% nel primo semestre 2012, -11,8% nel secondo semestre 2012, -2,3% nel primo semestre 2012 rispetto al secondo semestre 2011. Negli ultimi cinque anni, secondo l’affiliato Tecnocasa per la zona di Rimini, Massimiliano Gabrielli, l’area vicina alla costa ha subìto mediamente un calo del 25% mentre più in collina il calo dei prezzi ha toccato il 40%.
È vero che Rimini rispetto ad altre province italiane resiste meglio grazie ad una componente di stranieri che continuano a cercare un tetto (soprattutto russi a detta di Gabrielli), ma ci sono anche tanti italiani (bolognesi e modenesi) che avevano comprato qui casa per le loro vacanze e che oggi cercano di vendere “a causa di una tassazione, troppo elevata”. E in questi casi? “Per un appartamento usato in prima linea di 80 mq con garage, il prezzo è sceso da 300mila a 200-220mila euro” porta un esempio Gabrielli.
Ma più in generale, fino a quanto possono scendere i prezzi a causa della crisi? Dipende dal potenziale acquirente: “Se l’italiano oggi ha una disponibilità di spesa massima tra gli 80 e i 150mila euro massimo, per il russo si va dai 200mila fino a raggiungere i 500mila euro”. Ma dipende anche dalla zona: la più colpita, secondo Tecnocasa, è Rimini sud con prezzi in calo del 9-10% nel secondo semestre 2013 e dove “i tempi di vendita possono arrivare anche a un anno se l’immobile ha un prezzo troppo lontano dalla reale capacità di spesa dei potenziali acquirenti”.
Altre realtà costiere come Bellaria Igea Marina dove il calo nel 2013 è stato del 5% sembrano aver sofferto meno della crisi.
Non tutti i comuni partono poi dalla stessa posizione. Secondo Immobiliare.it, il prezzo medio di vendita in provincia di Rimini, a giugno 2014, è di 3.000 euro al mq. Nel comune di Rimini si scende a 2.781 euro al mq, a Bellaria Igea Marina a 2.593. A tenere alta la media è sempre Riccione con 4.143 euro, Cattolica segue di poco con 3.352 euro al mq.
Come la pensano a loro volta i proprietari immobiliari? Secondo Natascia Montanari, presidente Unioncasa, Rimini, da località di mare, è uno di quei territori dove, “nonostante sia radicata un po’ ovunque una tendenza al ribasso dei prezzi degli immobili, questi riescono a tenere”.
“I proprietari che non necessitano di vendere o comunque che non si trovano in situazioni precarie– prosegue Montanari – resistono e nonostante le spese per il mantenimento della casa, cercano di non abbassare il valore, confidando nei famosi e sognati tempi migliori”. Così “i prezzi di immobili anche vecchi, e quindi penalizzati da un mercato che offre numerosi appartamenti nuovi e con ottime finiture, resistono alla crisi e non vengono venduti, se non al prezzo richiesto”.
Quanto alle nuove costruzioni, “le società immobiliari strozzate dai mutui delle banche non possono permettersi di vendere sotto il prezzo di spesa”.
Per concludere, “qualche leggera oscillazione si è verificata, ma non certamente come negli immobili dell’entroterra, come Savignano o San Mauro Pascoli, che hanno subito una diminuzione del prezzo di oltre il 20/30%”.
Alessandra Leardini
