Litigi, contenziosi, scontri sulle proprietà comuni, la presenza di animali domestici, le spese per la manutenzione… Che il condominio sia uno dei fronti più conflittuali in Italia, non è una novità. Ma non è solo colpa di inquilini indisciplinati o amministratori talvolta impreparati. A metterci del suo è stata anche la legge nazionale, carente in materia. Basti pensare che le regole del Codice Civile sulla “proprietà comune” risalgono al 1942 e che nel frattempo è cambiata la società, sono nati grattacieli e supercondomini, si sono moltiplicate le famiglie costrette a vivere nel medesimo stabile. Con tutte le conseguenze che, nei casi più estremi e drammatici, finiscono nei tribunali e sulle pagine dei giornali.
Il 18 giugno 2013, dopo oltre due anni di gestazione parlamentare e sei mesi di attesa, per il condominio è cominciata una nuova era con l’entrata in vigore della Legge 220 dell’11 dicembre 2012. In 32 articoli punta a riformare la figura dell’amministratore, le regole sull’assemblea condominiale e le maggioranze, le sanzioni per chi “sgarra”, gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Eppure la norma, ancora prima di entrare in vigore, aveva suscitato più dubbi interpretativi tra gli addetti ai lavori. E non a caso sette mesi dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, è stata corretta con un nuovo decreto legge (Decreto Destinazione) come spiega l’avvocato riminese Andrea Bracaglia, amministratore di oltre 50 condomini a Rimini, tra i quali il Grattacielo che di appartamenti ne conta ben 200.
Quali sono gli aspetti più importanti di questa riforma? Tra le novità che ricalcano quasi fedelmente le sentenze emesse in questi anni dalla Corte di Cassazione, c’è l’obbligo di creare un conto corrente condominiale su cui far transitare tutte le somme e, per chi lo desidera, la possibilità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato. Su quest’ultimo punto viene specificato che il distacco può avvenire “a patto che questo non arrechi notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Non è previsto l’obbligo di preventiva informazione dell’amministratore o dell’assemblea, ma per chi si stacca resta quello di concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato”. Per l’Avv. Bracaglia però non si tratta di una grande novità. “Anche prima era possibile per un condomino staccarsi, ma nella pratica ciò risulta estremamente difficile. Bisogna dimostrare con una perizia che ciò non provoca squilibri per gli altri condomini e le normative regionali, compresa quella emiliano-romagnola, sono molto stringenti”. Tant’è che all’amministatore riminese non risultano distacchi successivi alla legge 220. Insomma, più fumo che arrosto, a quanto pare.
Dov’è che allora la legge avrà più effetti concreti?
L’Avv. Bracaglia non ha dubbi: nell’avvio di interventi sia di innovazione tecnologica (impianti fotovoltaici, rinnovamento di impianti televisivi, reti wireless, installazione di telecamere di videosorveglianza, ecc.) che di innovazione sociale (abbattimento di barriere architettoniche). Con la modifica arrivata dal Decreto Destinazione, in particolare, basta una maggioranza semplice in assemblea, ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea che possiedano almeno la metà del valore dell’edificio.
Un’altra novità positiva secondo Bracaglia riguarda la stessa figura dell’amministratore (obbligatoria sopra gli 8 appartamenti), e anche qui il Decreto di inizio 2014 ha colmato le lacune che il testo di partenza presentava.
“Nella legge 220 si prevede che per esercitare questo ruolo, è necessario aver frequentato un corso di formazione e aggiornarsi periodicamente. Ma il testo così restava vago. Il Decreto Destinazione ha precisato che dovrà essere emanato dal Ministero della Giustizia un altro decreto che indichi i requisiti specifici per chi svolge questo ruolo”. Una prima correzione ma soprattutto un nuovo rimandare.
Ma c’è un punto su cui il decreto ha già risolto un equivoco preoccupante per molti amministratori condominiali. “Nel testo si chiarisce che l’amministratore può solo applicare le sanzioni stabilite dall’assemblea. È quindi quest’ultima – prosegue Bracaglia – ad avere un ruolo centrale”. Prima questa divisione di ruoli non era così chiara e ciò provocava non pochi attriti, come conferma l’avvocato.
Un’altra novità importante riguarda l’anagrafe condominiale sulle condizioni di sicurezza. “Se prima ogni condomino presentava all’amministratore un’autocertificazione che attestasse che gli impianti nella sua abitazione erano a norma, ora è l’amministratore a dover entrare in possesso di questi dati”. Ma qui si profila un rischio: “Per gli edifici vecchi occorrerà ottenere i documenti mancanti e incaricare dei tecnici per le apposite perizie. E alcuni condomini potrebbero non essere interessati…”.
C’è poi il capitolo relativo ai lavori di manutenzione straordinaria. Uno dei punti più contrastati della 220 (prima che intervenisse il Decreto Destinazione a correggerlo) era la gestione di un fondo ad hoc anticipato. “I soldi necessari, in base al preventivo, dovevano essere versati dai condomini prima, per tutelare l’impresa appaltante. Ma il più delle volte i condomini fanno fatica a pagare a lavori già eseguiti, figuriamoci prima!” commenta Bracaglia. Con il decreto correttivo, i finanziamenti del fondo diventano parziali e i soldi devono essere versati parallelamente allo stato di avanzamento lavori. Cosa di fatto ben più ragionevole.
Infine, una norma che sarà probabilmente accolta con favore (e altrettanto astio) da molti è il divieto di istituire un regolamento di condominio che proibisca di possedere animali domestici. Per Fido e company, dunque, niente più porte sbarrate.
Insomma, la riforma sarà veramente in grado di ridurre l’altissimo livello di litigiosità e contenziosi, che caratterizza attualmente la vita condominiale? “Più che la legge 220, è la legge sulla mediazione obbligatoria entrata in vigore lo scorso settembre – conclude Bracaglia – a giocare un ruolo decisivo. Se prima la mediazione era stata abolita, ora diventa un tentativo di risoluzione delle controversie, da adottare sempre e comunque, prima di eventuali azioni legali”.
In ogni caso, solo nella vita di tutti i giorni si potrà vedere se la “sudata” legge funziona davvero.
Alessandra Leardini
