Licenze hotel – “Avevamo avuto tutte le rassicurazioni possibili, ci era stato detto che quella veranda era a norma. E invece…”. La storia raccontata pochi giorni fa al Corriere Romagna dalla titolare del ristorante Mà Tilda di Rivabella, Carla Casadei, ha in apparenza del paradossale, eppure chissà quante vicissitudini simili potrebbero venire alla luce. La signora Casadei riferisce di aver preso in affitto il locale neanche un anno fa. “Ci è stato dato così, come è sempre stato, con la grande veranda che vale da sola due terzi del locale” racconta. “Il vecchio proprietario ci aveva garantito che era tutto in regola” ma non era così, stando a quanto accaduto in seguito al passaggio, una volta che sono partiti i controlli da parte degli uffici comunali competenti. Quella veranda è risultata irregolare, è iniziato un braccio di ferro con la vecchia proprietà e giovedì 10 marzo è arrivata la temuta ordinanza del Comune: in quella veranda (per la quale però non c’è ordinanza di demolizione) è vietato somministrare cibo e bevande perché non può più essere accessibile al pubblico. Il ristorante si ritrova così con un pugno di posti a sedere (appena 40 sui 150 di prima) ed è costretto a trasferirsi in un’altra sede. Non si chiude, precisa la titolare che aggiunge: “i numeri positivi registrati nell’ultimo anno di attività, il Mà Tilda non li aveva mai fatti in tutta la sua storia”. Ma ora quella veranda impraticabile è un piatto pesante, pesantissimo da digerire. Il problema, come riporta Casadei, si è posto nel momento in cui loro sono subentrati, perché è con il passaggio ad una nuova licenza che scatta l’impietosa macchina dei controlli.
Torniamo a chiederci, alla luce di questa disavventura: quanti analoghi casi di “abusi ereditati” rischiano di compromettere seriamente un’attività? Quanti imprenditori rischiano (e di mezzo ci sono anche posti di lavoro) perché al momento della compravendita o della firma di un contratto d’affitto non sono emerse tutte le “beghe”?
La vicenda del Mà Tilda viene fuori in giorni in cui ilPonte ha già iniziato ad indagare sulla questione partendo da un altro settore cruciale dell’economia riminese (insieme alla ristorazione): l’alberghiero. Tra l’Associazione Albergatori di Rimini, l’Amministrazione comunale ed altri attori, tra cui Hera (in ballo ci sono anche gli scarichi fognari) e Ausl, è in atto un tavolo di lavoro su un problema molto serio: l’agibilità. Ci sono passaggi di proprietà che non possono essere effettuati per la mancanza di questa agibilità. Moltissimi albergatori non sarebbero in regola con tutte le documentazioni e quindi risulterebbero inadempienti nei passaggi di licenza. Nel momento in cui ilPonte va in stampa né l’AIA né l’Amministrazione riminese intendono uscire sulla questione, pur confermando che si tratta di un tema complessissimo e che il problema esiste. L’assessore alla Tutela e Governo del Territorio, Roberto Biagini, ci riferisce solamente che si sta cercando una soluzione, una direttrice comune. Di certo la categoria alberghiera (e stiamo parlando solo nel capoluogo di oltre un migliaio di strutture) è alle prese con una normativa sempre più intricata e difficile da gestire. E non solo lei.
Tra i silenzi di una parte e dell’altra non ci resta che cercare di capirne qualcosa di più insieme ad un tecnico, l’Ing. Roberto Righini, uno che – spiega – di trattative di compravendita o di locazione ne ha viste andare in fumo tantissime perché mancavano i documenti necessari.
“Chi compra, così come chi affitta deve stare assolutamente attento e farsi dare tutte le carte – sottolinea commentando il caso Mà Tilda -. Veniamo da anni, se non decenni, in cui ognuno, in casa propria, poteva fare quello che voleva. La situazione attuale del nostro patrimonio edilizio è figlia di un’epoca di condoni. Ma oggi i nodi stanno venendo al pettine, le normative sono sempre più stringenti. Al tempo stesso, tra i potenziali acquirenti o affittuari c’è una maggiore attenzione rispetto al passato: si compra o si affitta se è tutto regolare altrimenti gli abusi che dovevi sanare tu li devo sanare io!”.
Dal suo osservatorio, quanti imprenditori non sarebbero a norma con le loro strutture?
“Moltissimi. A Rimini molte strutture hanno la licenza di esercizio pur non avendo l’agibilità aggiornata”.
Non è facile però rendersi conto di eventuali irregolarità, per chi subentra con una nuova licenza. Come muoversi?
“La normativa di riferimento attuale è la legge nazionale 380/2001 mentre per la nostra Regione è la L.R. 15 del 30/07/2013 entrata in vigore il sessantesimo giorno dopo la pubblicazione sul Bollettino Regionale. Le cosa da conoscere per chi deve fare una compravendita o un atto di locazione sono i documenti che richiede il notaio. Un elenco importante ed articolato che serve a tutela del compratore o affittuario; una volta subentrati, il danno è fatto.
Se il venditore ha modificato la parte immobiliare della sua attività senza richiedere alcun titolo edilizio (nel tempo si sono succeduti: licenza a costruire negli anni ’60/70, concessione edilizia negli anni ’80, DIA a fine ’90 inizio 2000 poi CIL – Comunicazione Inizio Lavori, quindi SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività e da ultimo il PDC – Permesso di Costruzione) deve conformarsi allo stato di fatto dell’immobile che deve vendere. Se non ha i titoli edilizi necessari deve produrre una sanatoria (SCIA in sanatoria) per sistemare urbanisticamente il proprio bene. Ma pochissimi hanno fatto questa sanatoria.
È necessario, inoltre, aver conformato tutti gli impianti: elettrico, idraulico e l’antincendio. Gli albergatori hanno avuto anni di tempo per adeguarsi alle normative ma hanno sempre attinto alle proroghe: gli impianti elettrici dovevano essere adeguati dal 1990 (L. 46/90 e successiva L. 37/08), il Certificato di Prevenzione Incendi subisce proroghe dal 1994 (l’ultimo termine fissato, aggiungiamo noi, è il 31 dicembre 2016: ci saranno ancora proroghe? ndr.). In ogni caso, alla fine del percorso di regolarizzazione ci sarà un tecnico che dovrà dichiarare la conformità edilizia/urbanistica”.
Lei ci ha detto prima che ha visto fallire tante trattative di compravendita o di locazione perché mancavano delle documentazioni.
“Sì. Tra l’altro il mercato immobiliare ha sfornato e messo sul mercato decine di immobili. C’è l’offerta ma manca la richiesta per cui il prezzo del valore scende, è un’ovvia regola economica”.
Alla luce delle normative sempre più stringenti e dei controlli sempre più serrati, che scenario si prospetta?
“Ripeto, tutti i nodi del passato stanno venendo al pettine. Le attività medio-piccole che non si adeguano alle normative, sono destinate a sparire. Le cose da fare sono tante. Penso all’antincendio solo per fare un esempio: se hai meno di 50 camere gli investimenti non hanno un ritorno economico sufficiente. C’è poi anche un altro problema: le procedure avvengono sempre più in via telematica, ma ci sono ancora tanti albergatori (e non solo questa categoria) che trovano difficoltà nelle procedure informatizzate”.
Con il RUE (regolamento Urbanistico Edilizio)in fase di adozione dal Comune di Rimini ci saranno novità importanti anche sul fronte agibilità. In attesa di conoscerle (anche i tecnici aspettano lumi) rimane un dubbio: perché il problema si pone solo oggi? Dai condoni… alle stalle? Il dibattito è aperto.
Alessandra Leardini
aleardini@ilponte.com
